Travaux : quelles autorisations administratives prévoir avant de commencer ?

Tous les travaux nécessitent-ils une autorisation ?

Non.

Certains travaux intérieurs ou interventions de faible importance peuvent être réalisés sans autorisation d’urbanisme.

En revanche, une autorisation est fréquemment nécessaire lorsque le projet modifie :

• la surface du bâtiment ;

• son emprise au sol ;

• son aspect extérieur ;

• sa façade ;

• sa toiture ;

• ses ouvertures ;

• sa destination ou son usage dans certaines situations ;

• ou lorsqu’une nouvelle construction est créée.

Le niveau d’autorisation dépend également de la localisation du terrain et des règles prévues par le document d’urbanisme de la commune.

Deux projets apparemment identiques peuvent donc ne pas être soumis exactement aux mêmes règles selon la commune ou la zone concernée.

Déclaration préalable ou permis de construire : quelle différence ?

La déclaration préalable de travaux, souvent appelée DP, concerne généralement les projets d’importance plus limitée.

Le permis de construire concerne notamment les constructions ou extensions plus importantes et certains projets entraînant des modifications importantes du bâtiment.

À titre général, la création de plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² de surface ou d’emprise relève fréquemment de la déclaration préalable. Pour certaines extensions situées en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, cette limite peut aller jusqu’à 40 m² sous certaines conditions. Au-delà, un permis de construire peut être nécessaire.

Il ne faut cependant pas appliquer ces seuils mécaniquement à tous les projets.

La surface existante du bâtiment, la localisation du terrain, la nature des travaux et le PLU peuvent modifier la formalité nécessaire.

Une modification extérieure peut nécessiter une autorisation même sans créer de surface

L’erreur fréquente consiste à penser :

« Je ne crée aucun mètre carré, donc je n’ai rien à déclarer. »

Ce n’est pas forcément le cas.

Une modification de l’aspect extérieur peut nécessiter une autorisation même lorsqu’aucune surface supplémentaire n’est créée.

Cela peut notamment concerner :

• la création d’une fenêtre ;

• une fenêtre de toit ;

• certaines modifications de façade ;

• une modification de toiture ;

• certains changements de menuiseries ;

• la création ou modification d’une porte ;

• certains changements d’aspect ou de matériaux.

Par exemple, Service Public rappelle qu’une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment peut suffire à rendre une autorisation d’urbanisme nécessaire. 

Extension de maison : attention aux seuils

L’extension fait partie des projets pour lesquels les règles sont souvent mal comprises.

Selon sa surface et la situation du terrain, une extension peut relever :

• d’une déclaration préalable ;

• ou d’un permis de construire.

Dans certaines zones urbaines couvertes par un PLU, une extension jusqu’à 40 m² peut relever de la déclaration préalable. Mais lorsque le projet conduit notamment à dépasser certains seuils de surface totale, le permis de construire peut redevenir nécessaire.

Avant de signer définitivement avec une entreprise, il est donc préférable de vérifier la procédure applicable au projet précis.

Faut-il consulter le PLU avant de concevoir les travaux ?

Oui, et idéalement assez tôt.

Le Plan Local d’Urbanisme, lorsqu’il existe, ne détermine pas seulement si une autorisation est nécessaire.

Il peut également imposer ou encadrer :

• l’implantation du bâtiment ;

• les distances ;

• la hauteur ;

• l’aspect extérieur ;

• certains matériaux ;

• les couleurs ;

• les toitures ;

• les clôtures ;

• le stationnement ;

• certains aménagements extérieurs.

Un projet techniquement réalisable peut donc ne pas être autorisable tel qu’il a été imaginé.

C’est pourquoi il est préférable de vérifier les règles avant de faire réaliser des plans définitifs et avant de commander des éléments coûteux.

Et si le bâtiment est situé dans un secteur protégé ?

La localisation peut modifier sensiblement la procédure.

Certains projets se trouvent par exemple :

• aux abords d’un monument historique ;

• dans un site patrimonial remarquable ;

• dans un site classé ;

• ou dans un autre secteur bénéficiant d’une protection particulière.

Dans ces secteurs, des règles supplémentaires ou une instruction particulière peuvent s’appliquer. Service Public recommande d’ailleurs de vérifier auprès de la mairie si le projet est situé dans un secteur protégé avant de préparer un permis de construire.

Le projet peut également nécessiter l’intervention ou l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France selon sa localisation.

Une menuiserie, une couleur ou une toiture parfaitement acceptable quelques kilomètres plus loin peut alors devoir être adaptée.

Quand l’architecte est-il obligatoire ?

Le recours à l’architecte dépend du type de demande, du maître d’ouvrage et de la surface concernée.

Pour une personne morale, le recours à l’architecte est en principe obligatoire pour établir le projet architectural d’un permis de construire. Pour les particuliers et certaines constructions agricoles, des exceptions existent selon la nature et la surface du projet.

En revanche, le recours à l’architecte n’est pas obligatoire simplement parce qu’un projet est soumis à déclaration préalable. 

Même lorsqu’il n’est pas obligatoire, un architecte peut toutefois être utile pour concevoir le projet et préparer le dossier.

Qui peut préparer une déclaration préalable ou un permis de construire ?

Pour un projet simple, le propriétaire peut préparer lui-même son dossier lorsque la réglementation le permet.

Mais un dossier d’urbanisme ne consiste pas uniquement à remplir quelques cases.

Il peut nécessiter :

• plan de situation ;

• plan de masse ;

• plans des façades et toitures ;

• représentation de l’état existant et futur ;

• insertion du projet dans son environnement ;

• photographies ;

• calcul des surfaces ;

• notice descriptive.

Selon le projet, il peut donc être pertinent de confier cette mission à :

Un architecte

Particulièrement adapté lorsque le projet modifie fortement le bâtiment, crée de nouvelles surfaces ou nécessite une conception architecturale.

Un maître d’œuvre

Il peut, selon sa mission et le projet, accompagner la conception et la constitution du dossier administratif.

Un dessinateur ou professionnel spécialisé

Pour certains dossiers relativement simples, un professionnel spécialisé dans les plans et autorisations peut également intervenir.

Un bureau d’études

Son rôle est davantage technique, mais son intervention peut être nécessaire en complément pour certains projets : structure, assainissement, thermique, VRD, gestion des eaux ou autres contraintes.

Peut-on commencer les travaux dès que l’autorisation est obtenue ?

Il faut être prudent.

Une fois l’autorisation obtenue ou la décision de non-opposition reçue, celle-ci doit normalement être affichée sur le terrain ou, dans certaines situations, sur la façade du bâtiment.

Cet affichage informe notamment les tiers de l’autorisation accordée et fait courir les délais de recours correspondants.

Sur un chantier important, il est donc utile de prévoir ce délai dans le planning plutôt que d’organiser l’arrivée de toutes les entreprises immédiatement après la décision administrative.

À quoi sert le panneau d’affichage ?

Le panneau permet de rendre l’autorisation visible depuis l’espace public.

Il doit rester affiché pendant la durée réglementaire et comporter les informations nécessaires sur le projet et l’autorisation.

Son importance est parfois sous-estimée.

L’absence d’affichage ne rend pas automatiquement l’autorisation illégale, mais elle modifie notamment les conditions dans lesquelles les tiers peuvent la contester.

Pour les projets importants, il peut être utile de conserver des preuves de la réalité et de la continuité de cet affichage.

Faut-il déclarer le début du chantier ?

Pour un permis de construire, une déclaration d’ouverture de chantier doit être effectuée avant le début des travaux. 

Cette formalité permet d’informer l’administration que la réalisation du projet commence.

Elle ne doit pas être confondue avec :

• le permis lui-même ;

• l’affichage sur le terrain ;

• ou la déclaration de fin des travaux.

Toutes ces démarches correspondent à des étapes différentes.

Peut-on modifier le projet après avoir obtenu l’autorisation ?

Un projet évolue parfois après le dépôt du dossier.

Une fenêtre change de place.

L’extension est légèrement modifiée.

Un matériau est remplacé.

La toiture évolue.

Selon l’importance de la modification, il peut être nécessaire de faire évoluer l’autorisation avant de réaliser les travaux.

Il vaut mieux traiter cette question avant l’exécution plutôt que de construire différemment du projet autorisé et tenter de régulariser ensuite.

Que risque-t-on en réalisant des travaux différents de l’autorisation ?

L’autorisation obtenue correspond à un projet déterminé.

Si le chantier est réalisé différemment, la conformité finale peut être remise en question.

Selon la situation, une régularisation peut être possible, mais ce n’est pas garanti.

L’administration peut demander des travaux de mise en conformité et, lorsque la régularisation n’est pas possible, certaines situations peuvent aller jusqu’à imposer la suppression de travaux non conformes.

Une modification qui paraît mineure sur le chantier mérite donc parfois d’être vérifiée avant d’être exécutée.

Qu’est-ce que la DAACT à la fin des travaux ?

Lorsqu’un projet a fait l’objet d’une déclaration préalable, d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux, appelée DAACT, doit être déposée lorsque les travaux autorisés sont terminés.

Elle sert à informer la mairie que :

les travaux sont terminés et qu’ils correspondent à l’autorisation obtenue.

C’est donc une étape différente de la réception de chantier réalisée avec l’entreprise.

Réception des travaux et DAACT : quelle différence ?

Les deux sont souvent confondues.

La réception du chantier

Elle concerne principalement la relation entre le client et les entreprises.

On contrôle les travaux, on formule éventuellement des réserves et plusieurs garanties commencent à courir.

La DAACT

Elle concerne l’administration.

Elle permet de déclarer que les travaux correspondant à l’autorisation d’urbanisme sont achevés et conformes.

Vous pouvez donc avoir un chantier réceptionné avec les entreprises et devoir encore accomplir une formalité administrative auprès de la mairie.

Faut-il aussi déclarer les travaux aux impôts ?

Certains travaux créant ou modifiant des constructions doivent également être déclarés fiscalement.

Pour les impôts locaux, Service Public indique notamment un délai de 90 jours à compter de l’achèvement pour les déclarations concernées. (Service Public)

L’autorisation d’urbanisme et la déclaration fiscale sont donc là encore deux démarches différentes.

Et si le chantier nécessite de bloquer la rue ?

C’est encore une autre problématique.

Une autorisation d’urbanisme ne vous donne pas automatiquement le droit :

• de déposer une benne sur la voie publique ;

• de réserver plusieurs places de stationnement ;

• de mettre en place un échafaudage sur le trottoir ;

• d’installer une grue ;

• de faire stationner une toupie béton sur la chaussée ;

• ou de fermer temporairement une rue.

Ces situations peuvent nécessiter une autorisation d’occupation du domaine public et/ou des mesures temporaires de circulation ou de stationnement.

L’entreprise s’occupe-t-elle automatiquement des autorisations ?

Non.

C’est un point à clarifier avant le démarrage.

Certaines entreprises peuvent se charger de démarches directement liées à leur intervention.

Un maître d’œuvre ou un architecte peut également gérer tout ou partie des démarches si cela fait partie de sa mission.

Mais il ne faut pas supposer que :

« L’entreprise doit forcément s’en occuper. »

Regardez ce qui est prévu dans le devis ou le contrat.

La responsabilité de préparer le dossier, de le déposer ou d’organiser certaines autorisations doit être clairement définie.

À quel moment faut-il penser aux démarches administratives ?

Le plus tôt possible.

Une bonne chronologie peut être :

1. Définir le besoin

2. Vérifier les règles locales

3. Concevoir le projet

4. Identifier l’autorisation nécessaire

5. Déposer le dossier

6. Obtenir l’autorisation et respecter les formalités associées

7. Organiser le chantier

8. Déclarer l’ouverture lorsqu’elle est nécessaire

9. Réaliser les travaux conformément au projet autorisé

10. Effectuer les démarches de fin de travaux

Cette organisation évite notamment de signer un planning impossible à respecter faute d’autorisation.

Peut-on signer un devis avant d’avoir le permis de construire ?

Oui, mais il faut comprendre ce que vous signez.

Lorsque le projet dépend encore d’une autorisation administrative, il peut être pertinent de prévoir contractuellement ce qui se passe si :

• l’autorisation est refusée ;

• elle impose des modifications ;

• son obtention prend plus de temps que prévu.

Commander définitivement des matériaux sur mesure avant d’avoir sécurisé le projet administratif peut exposer à des difficultés.

Le sujet doit donc être abordé avec le professionnel avant de verser des sommes importantes.

Les principaux oublis administratifs avant un chantier

Avant de démarrer, vérifiez notamment :

• l’autorisation d’urbanisme nécessaire ;

• les règles du PLU ;

• l’éventuelle localisation en secteur protégé ;

• l’affichage de l’autorisation ;

• la déclaration d’ouverture du chantier lorsqu’elle est requise ;

• les éventuelles autorisations liées à la voirie ;

• les règles particulières de copropriété lorsque le projet en dépend ;

• les démarches à effectuer après les travaux.

L’objectif n’est pas de multiplier les formalités inutilement.

Il s’agit simplement de savoir quelles démarches concernent réellement votre projet avant d’engager les travaux.

Architecte, maître d’œuvre ou entreprise : qui peut vous accompagner ?

Cela dépend du projet.

Pour une petite modification clairement définie, le propriétaire peut parfois gérer lui-même les démarches.

Pour une extension ou une transformation importante, un architecte ou un maître d’œuvre peut accompagner la conception et le dossier administratif.

Un bureau d’études peut compléter le projet lorsque des études techniques sont nécessaires.

L’entreprise de travaux, quant à elle, réalise principalement les prestations correspondant à son marché. Elle n’est pas automatiquement chargée de concevoir le projet ou de gérer toutes les démarches administratives.

Vous avez un projet mais ne savez pas quelles démarches prévoir ?

Extension, modification de façade, nouveau bâtiment, ouverture, toiture ou rénovation importante : avant de demander des devis, il peut être nécessaire de déterminer si le projet est réalisable et quelles autorisations doivent être obtenues.

Le Bon Interlocuteur Travaux vous aide à identifier le professionnel adapté : architecte, maître d’œuvre, bureau d’études ou entreprise selon la nature du projet.

Avant le bon devis, trouvez le bon interlocuteur.

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Questions fréquentes

Faut-il une autorisation pour changer une fenêtre ?

Cela dépend notamment de la modification réalisée et des règles applicables au bâtiment. Une modification de l’aspect extérieur peut nécessiter une déclaration préalable.

Puis-je commencer dès que mon permis de construire est accepté ?

Une autorisation obtenue doit notamment faire l’objet des formalités d’affichage prévues, et le délai de recours des tiers doit être pris en compte dans l’organisation du projet. 

Une déclaration préalable est-elle un permis de construire ?

Non. Il s’agit de deux procédures d’urbanisme différentes, utilisées selon la nature et l’importance du projet.

Qui dépose la DAACT ?

Elle est déposée à la fin des travaux concernés par une autorisation d’urbanisme et atteste leur achèvement et leur conformité. Lorsqu’un architecte a dirigé les travaux, il peut également la remplir dans les conditions prévues. (Service Public)

Faut-il une autorisation pour poser une benne dans la rue ?

Une autorisation d’urbanisme ne suffit pas à autoriser l’occupation de la voie publique. Ce sujet relève de démarches spécifiques auprès de l’autorité gestionnaire de la voirie.

L’entreprise doit-elle faire mon permis de construire ?

Pas automatiquement. La préparation et le dépôt du dossier doivent être prévus dans la mission du professionnel concerné. Pour certains projets, le recours à un architecte est obligatoire. (Service Public Entreprendre)